1. 制度の全体像
被相続人（亡くなった方）が自宅や事業で使っていた宅地等を親族が相続した場合、一定の要件を満たせば、その土地の評価額を最大80%減額できる特例です。相続財産の中でも土地は評価額が大きくなりがちなため、この特例の適用可否は相続税額に直結します。
区分 | 限度面積 | 減額割合 |
|---|---|---|
特定居住用宅地等（自宅） | 330㎡ | 80% |
特定事業用・特定同族会社事業用宅地等 | 400㎡ | 80% |
貸付事業用宅地等（賃貸物件・駐車場等） | 200㎡ | 50% |
2. 自宅の土地（特定居住用宅地等）の要件
誰が相続するかによって要件が異なります。
- 配偶者が相続する場合……無条件で適用可能
- 同居していた親族が相続する場合……相続開始時にその宅地に居住しており、申告期限（10か月）まで居住・保有を継続していること
- 同居していない親族が相続する場合……後述の「家なき子特例」の要件を満たす必要がある
実務メモ：被相続人が老人ホーム等に入居していた場合でも、要介護認定等を受けての入所であり、元の自宅を賃貸に出すなどしていなければ、入所前の自宅は「居住の用」として扱われます。空き家になった実家でも諦めず、入所の経緯を確認してください。
3. 「家なき子特例」とは
被相続人に配偶者も同居親族もいない場合、持ち家のない別居親族（いわゆる「家なき子」）が相続しても、特定居住用宅地等の特例（330㎡・80%減）を使える制度です。転勤で借家住まいをしている子が実家を相続する、といったケースで使われます。
この特例は平成30年度改正で要件が厳格化されました。持ち家を親族や関連会社に一時的に譲渡・名義変更して「持ち家なし」の状態を作り出す租税回避的な手法が横行したためです。現在の主な要件は次のとおりです。
- 相続開始前3年以内に、自己・配偶者・三親等内の親族・関係法人が所有する家屋に居住したことがないこと
- 相続開始時に居住している家屋を過去に一度も所有したことがないこと
- 申告期限までその宅地等を保有していること
4. 複数の土地がある場合の限度面積の調整
自宅（特定居住用）と事業用地（特定事業用等）は調整なしで完全併用でき、合計最大730㎡（330㎡＋400㎡）まで80%減額を受けられます。一方、貸付事業用宅地等（賃貸アパート・駐車場等）を組み合わせる場合は、次の算式で限度面積を調整する必要があります。
特定事業用等の面積×200/400 ＋ 特定居住用の面積×200/330 ＋ 貸付事業用の面積 ≦ 200㎡
一般的には減額率80%の自宅・事業用地を優先する方が有利ですが、土地の単価（㎡あたり評価額）によっては逆転することもあるため、複数の土地を持つ場合は必ず両パターンで試算して比較する必要があります。
5. 「税額ゼロでも申告必須」を忘れずに
この特例を適用した結果、相続税額がゼロになる場合でも、相続税の申告書を提出しなければ特例は適用されません。「税金がかからないなら申告しなくていい」と放置すると、本来の高い評価額のまま扱われるリスクがあります（VOL.29の相続税申告要否の記事もあわせてご参照ください）。また、申告期限前に対象親族が自宅を売却したり、同居親族が引っ越したりすると、保有・居住継続要件を満たせず特例が使えなくなる点にも注意が必要です。
6. 実務のポイント
小規模宅地等の特例は減額効果が大きい分、要件を1つでも満たさないと適用できず、評価額が全額課税対象に跳ね上がります。特に家なき子特例は要件が細かく、判断に迷うケースが少なくありません。
実家の相続や、複数の土地の組み合わせで特例をどう使うか迷う場合は、申告期限までの時間的な制約もあるため、早めにご相談ください。